 |
 |
|
有待澄清的概念
|
|
yangren888
从九十年代后期至今，经济适用房足足在市场上火了几年。但从购房者的回应中，不难看出人们似乎还在担心着对所购置的经济适用房是否能够拥有足够的产权？与普通的商品房之间到底存在着什么差别？这些问题有待于进一步澄清，否则会影响购房者的信心和积极性，也会间接影响房地产市场的发展。
所谓经济适用房是指政府为解决低收入者的住房问题而作出的、给开发商以免交土地出让金等优惠政策同时要求开发商将开发利润率控制在3%以内，从而达到为收入中低阶层提供其买得起的商品房的政策。国家计委、建设部出台的《经济适用房价格管理办法》的中将其定义为“经济适用房是指纳入政府经济适用房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供地优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。”
经济适用房是商品房的一种形式，国务院[98]23号文件中明确规定：经济适用房是微利价的商品房。经济适用房的最终目的是让收入较低的家庭早日住上自己的房子，因此，“价格”是经济适用房的首张王牌。而房屋的销售价格中占据最大比例的就是土地的价格，要降低房屋的售价，必须降低土地的价格，这就是为什么国家在出台经济适用房政策时，实行建设用地行政划拨的方式，而不是土地出让的方式，开发商因此免交了土地出让金。
除了在价格方面占据优势外，经济适用房在价格确定、销售对象、房屋户型、面积、开发商的应用设备等方面均与商品房不同。但以上的不同都不会影响购房者对经济适用房的产权，那么，究竟是什么在影响着购房者的产权呢？是否真的如有些报章上所说的经济适用房的购买者并不拥有房屋的产权，或只有部分产权或不完全产权呢？
带着这些问题，我们分析如下：
一般来说，房地产的产权是由两部分组成的，一是房屋的所有权，一是土地的使用权。无论是房地产开发商在出售房屋时，还是公民、单位在转让房屋时，都应该持有房屋所有权证和土地使用证，不提供两证的，买受人可以拒绝购买该房屋。因此，购房人的权利也可以划为对房屋的权利和对土地的权利。对一般的商品房，购房者享有对房屋的所有权即占有、使用、收益、处分，该项权利是没有任何法律障碍的，任何人也不能对此加以干涉。同时对已支付了土地出让金的土地享有使用权。无论是开发商在一级市场上销售房屋，还是一般购房者在二级市场上转让房屋，因为“房随地走、地随房走”的原则，购房者应将房屋的所有权和土地的使用权一同转移于买受人。
经济适用房的产权也应区分土地和房屋两个方面。经济适用房的购房者对购买的房屋拥有占有、使用、处分和受益的权利，但是由于土地是国家无偿划拨的，开发商没有支付土地出让金，按照我国有关法律规定，国家无偿划拨的土地是不能上市交易的，对该种土地只有使用的权利而没有在市场上转让的权利。如果要转让房屋，必须要交纳一定数量的土地使用费后，当然这是符合等价有偿的民商法原则的。目前北京市的作法是：第一，补交土地出让金，按照标定地价的10％，如果没有标定地价，按销售价格的3％补交土地出让金。第二，土地收益，按照北京现在的规定，四千元以内的部分全部归个人所有；四千至五千部分，80％归个人，20％归国家；五千以上部分个人和国家各得50％。江苏省有关部门也出台了类似的规定，今后，已购公有住房和经济适用房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用房坐落位置标定地价的10％确定，购房者在交易双方签订房屋买卖合同后，持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用权证等材料到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。
经济适用房与商品房的以上区别是否影响了对房屋的产权呢？其实并没有。购房者对经济适用房与商品房一样可以行使完全的所有权，可以在市场上转让，只是由于土地划拨的特殊性决定在转让房产时必须补交一定的土地使用费，但这并补影响购房人对房屋的产权。《经济适用房产权证》与《商品房产权证》在性质上是没有差别的。不能因为补交地价款就认为购房人不享有完全的产权。补交地价款只是在购房人的权利上附加了一项义务，而该项义务的存在并没有否定购房者的实体权利。这项义务相对于商品房来说，其实还是一种权利，因为，购买商品房时无论今后是否转让，房屋售价中均包含了土地出让金，房屋的价格不会因为将来不转让房屋而降低；而只有在购买经济适用房后再转让时才会补交地价款，购房者不转让房屋，也就不需要补交地价款。因此，该义务实质是权利。在实践中，我们也应区别“房屋的产权”和“产权上的义务”的概念。
|
| 作者版权声明： |
我保证此稿件发于《故乡》，在撤销本委托之前，我同意《故乡》编辑部作为此稿件版权的独家代理人。并且保证不再将此稿件投给其他媒体，有关此稿件发表和转载等任何事宜，由《故乡》编辑部全权负责。 |
|
 |
|
 |
